為什么很多地面生意慘淡出個(gè)鳥來，房東還要繼續(xù)加租？這源于一種殺雞取卵式的獲利方式。

殺雞取卵未嘗不是一種獲利方式，他有時(shí)候成為一次性獲利在最佳方式，最起碼能保證當(dāng)前不吃虧，遠(yuǎn)期利益有時(shí)候真的看不到，而當(dāng)下利益能保得住，能獲取更多的現(xiàn)金流，雖然這樣然并卵，但卵本身還是有點(diǎn)用的。

所以地面商鋪，在整個(gè)經(jīng)濟(jì)下行的前提下，房東仍然要加租，并且鐵了心，臉色非常難看，要不滾蛋，要不加錢。

房東和租戶之間本身就是一種相互出賣的關(guān)系，無論租戶發(fā)展的是好是壞，房東都準(zhǔn)備好了在背后補(bǔ)刀，如果你生意做得火爆，房東心里就特別后悔，為什么當(dāng)初不多問他要點(diǎn)錢呢，好吧，等租期到那一天，我再狠狠補(bǔ)上一刀，或者老子妒火中燒，租期沒到，就安排人給你搗亂，房子是我的，憑什么你賺那么多？還不是因?yàn)槲业姆孔拥囟魏茫?/p>

如果你的生意很差，你還能求著房東減點(diǎn)房租？房東才不管你這么多呢，他會(huì)告訴你：你賺多少，我也不知道?。e他媽跟我裝窮了。

房東其實(shí)也不容易，買了這個(gè)鋪面之后，直接又把這個(gè)鋪面抵押給了銀行，套現(xiàn)后拿著錢去做其他生意去了，或者套現(xiàn)后直接再買一商鋪，然后就這樣，子子孫孫無窮匱也！我靠，這問題就大了，經(jīng)濟(jì)一再上行的話他可能有機(jī)會(huì)成為一大片房子的房東，可是經(jīng)濟(jì)下行的時(shí)候就苦不堪言了。全他媽是負(fù)資產(chǎn)。這許多房子，一旦有一個(gè)窟窿堵不上，其他的房子也都跟著受累了。金融杠桿害死人呀！而這時(shí)間房東擠兌你，殺雞取卵理直氣壯?。?/p>

老馬同志洋洋萬言的《資本論》里，對(duì)地租有明確的定義，鋪?zhàn)鈶?yīng)該在商戶盈利的范圍之內(nèi)，也就是說商戶的盈利如果是100塊錢的話，那么地租就不應(yīng)該超過100塊錢?？墒乾F(xiàn)在社會(huì)的地租，早就超過了100塊錢，甚至翻倍，老馬同志如果活到今天的話，他一定百思不得其姐，他哪里知道今天的人們是變得花的玩。

特別在今天的一線商圈里，誰的盈利能養(yǎng)得起鋪?zhàn)?？誰的盈利增長(zhǎng)能趕得上地產(chǎn)的漲幅？當(dāng)然有些大牌進(jìn)場(chǎng)，本身就是給這個(gè)商圈一個(gè)面子，我一進(jìn)來立馬讓你這個(gè)商圈變得有檔次了，還敢多收我的錢？象征性的收一點(diǎn)就行了。除此之外，還有像麥當(dāng)勞這樣子的，直接以低價(jià)拿到你更多的鋪面，然后簽個(gè)30年50年的，再然后把這些鋪面出租出去，當(dāng)“二房東”賺差價(jià)。

在一線商圈里，憑著技能活下去的，也只有h&m，ZARA，優(yōu)衣庫，這些更新頻次很快的企業(yè)，但中國企業(yè)基本是玩不了這個(gè)了，不過中國企業(yè)有別的招式，那就是在一線商圈租一個(gè)店，雖然這個(gè)店每個(gè)月都虧，但是可以做出一個(gè)假的流水出來，去忽悠那些加盟者的錢，不斷的去填這個(gè)坑，最極端的例子就是達(dá)芙妮，在上海的淮海路，一口氣開了5家直營店，肯定入不敷出了，但是沒關(guān)系，全國有那么多加盟者，還填不平這5個(gè)窟窿眼嗎？

也就是說一線商圈的這些店，更多的不是靠賣貨的差價(jià)來養(yǎng)店，而是作秀的效果，吸引更多的加盟費(fèi)來養(yǎng)店，特別是那些做時(shí)尚產(chǎn)品，比如服裝，首飾，箱包，如果你在全國的一線商圈里沒有開過一家店，都沒有把豬放在風(fēng)口上吹起來給人看一看，誰會(huì)服你呢？

所以一線商圈極高的鋪?zhàn)?，現(xiàn)在連麥當(dāng)勞自己都不舍得用??！挪到了5樓，然后把這些鋪面出租給普拉達(dá)，愛馬仕……甚至連哈根達(dá)斯，星巴克，都撐不下去了。國產(chǎn)品牌撐下去，是因?yàn)槟鞘且粡埬槪瑸榱巳珖槐P棋，必須死要面子活受罪。

在一線商圈鋪?zhàn)獾膬r(jià)格，肯定不能以你營業(yè)的利潤來計(jì)算。

而在低一些的商圈，就不能這樣玩嘍，這些低檔一點(diǎn)的商圈，是不能當(dāng)作時(shí)尚的風(fēng)向標(biāo)來用了，而只能賺取營業(yè)利潤，把營業(yè)的利潤拿出來交房租，如果營業(yè)的利潤交不起房租，那就意味著要關(guān)張大吉嘍。

房東有其固定的投入，所以其一次性的要定一個(gè)價(jià)格，似乎更為合情合理，至于商戶賺多賺少是他的本事，大家各賺各的錢嘛！原本沒有錯(cuò)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展到這個(gè)鳥樣兒，房東的金融杠桿也玩的比較吃力，需要更多的錢去填窟窿，而商戶的生意也逐漸門可羅雀，這樣就徹底淪為了相互擠兌，房東竭澤而漁，商戶腹背受敵，進(jìn)入了我們似曾相識(shí)的互害模式。

電商浪潮席卷全國，所謂地面商鋪的價(jià)值分崩離析，傳統(tǒng)商鋪?zhàn)鳛?strong>物流中心、信息中心、交易中心、體驗(yàn)中心，四大核心價(jià)值都被電商逐一擊穿，連最后的體驗(yàn)中心價(jià)值，都被電商的運(yùn)費(fèi)險(xiǎn)巧搶豪奪取而代之。再給那些真相認(rèn)知度比較低的朋友，解釋一下運(yùn)費(fèi)險(xiǎn)的價(jià)值，那就是你可以優(yōu)先拍回的東西，用的不爽可以7天無理由退款，而且還不用付運(yùn)費(fèi)。

生存環(huán)境如此嚴(yán)峻，房東把商戶給逼死了，你還能指望下一個(gè)商戶給出更多租金來？是時(shí)候窮幫窮難幫難的了。

問題就出在這些固定的鋪?zhàn)馍?，這種利潤的分配方式在過去是沒有問題的，可是在今天卻未必是合理的，這就牽涉到張五常老先生的新佃農(nóng)理論，地主與佃農(nóng)有兩種協(xié)作方式，第一種是地主收取固定的收入，剩下的佃農(nóng)賺多賺少就不關(guān)地主什么事了。（人永遠(yuǎn)活在對(duì)比中，見不得身邊的人發(fā)財(cái)。）；第二種，就是地主收取固定的比例，這樣地主與佃戶就產(chǎn)生了同富貴、共患難的關(guān)系，地主有可能調(diào)動(dòng)身邊的資源幫佃農(nóng)提高產(chǎn)量。如果佃農(nóng)不能找到更好的替代性的比種田獲取收益更多的工作，他就可能老老實(shí)實(shí)提高產(chǎn)量，這樣不單使自己致富，也能讓地主發(fā)財(cái)。地主和佃農(nóng)之間的第二種關(guān)系，所激發(fā)的總產(chǎn)量，往往大于地主和佃農(nóng)之間的第一種關(guān)系所造就的總產(chǎn)量。如果全天下只有兩組佃農(nóng)和地主關(guān)系的話?那么第二組的佃農(nóng)和地主生產(chǎn)關(guān)系，肯定贏過第一組地主和佃農(nóng)的生產(chǎn)關(guān)系。

想想看，目前的房東和商戶之間的關(guān)系，豈不是就是第一種關(guān)系？如果變成第二種關(guān)系，也就是說，房東收取營利的固定比例，這房東和商戶變成了協(xié)作關(guān)系，這種關(guān)系更利于對(duì)抗經(jīng)濟(jì)環(huán)境下行，至少比第一種關(guān)系互相拆臺(tái)更能熬過窘境。

接下來我們深入探討，有點(diǎn)燒腦，但不燒腦，怎么可能掌握知識(shí)的精粹呢?。?/p>

（經(jīng)濟(jì)學(xué)家張五常）

我們只說第二種地主和佃農(nóng)的關(guān)系，既然地主和佃農(nóng)按比例收益，更能提高總體的產(chǎn)量，那地主和佃農(nóng)按哪種比例，更能獲取更高的收益呢？張五常老先生認(rèn)為具體的比例應(yīng)該由地主和佃農(nóng)協(xié)商，政府不應(yīng)該干預(yù)他們的交易行為，政府只負(fù)責(zé)保證合約的正常有效，這套理論完全符合自由市場(chǎng)理論上是這樣子的，但實(shí)際的情況大大出乎爾張五常先生的意料。

國民黨退守臺(tái)灣之后，為提高在當(dāng)?shù)氐呢?cái)政收入，在當(dāng)?shù)匾策M(jìn)行了土地改革，把原來地主獲取收益的比例由58%降到37%，結(jié)果當(dāng)年總體產(chǎn)量大增，這個(gè)事實(shí)結(jié)果讓張五常老爺子非常不滿意，因?yàn)槭聦?shí)結(jié)果不能滿足他老人家偉大的理論研究成果。張老爺子使盡渾身解數(shù)，把平生所學(xué)都用來辯駁這種模式?jīng)]有讓地主和農(nóng)民自行協(xié)商分配比例更為先進(jìn)，因?yàn)樵诶碚撋细鹾献杂墒袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)。

但是張五常老爺子忘了一件事，地主與佃農(nóng)的合作，用博弈論解釋似乎更為合理，如果讓地主和佃農(nóng)自己商定契約關(guān)系的話，兩者之間很容易變成互相出賣的關(guān)系，而不是協(xié)作的關(guān)系，因?yàn)橥恋赝怯邢拶Y源，擁有土地生產(chǎn)資料的地主，可以迫使佃農(nóng)接受比較低的分成比例來接受這個(gè)契約，（想想看，現(xiàn)在的鋪?zhàn)舛▋r(jià)權(quán)在誰的手里？基本上是房東說了算，而不是租戶，租戶在很多情況下都是被迫接受的。）如果佃農(nóng)沒有其他更高收入的工作可做，他就得被迫接受地主提出的苛刻條件，由于被迫接受了地主提出的苛刻條件，他就不可能更加發(fā)奮的耕種，因?yàn)樗雷约焊优Φ墓ぷ?，獲益最多的是地主，不是自己，所以他們就不會(huì)更加努力地去工作，而此時(shí)地主也看到了這一點(diǎn)，那就干脆取消按比例分配的契約，按照第一種分配方式……地主直接拿取固定的大頭收益，只給佃農(nóng)留下能養(yǎng)命的可能性的收入，遇到豐年佃農(nóng)可以衣食無憂，如果遇到天災(zāi)，地主的收益保持不變，而佃農(nóng)只能賣兒賣女了。

土地資源的高度集中，決定了地主有討價(jià)還價(jià)的能力，而佃農(nóng)則只有被迫選擇的權(quán)利，這種力量的不對(duì)等，先是導(dǎo)致了互相出賣，繼而滑向了資源壟斷方的地主收取高額的固定收益，以殺雞取卵的方式獲取利益，從而在客觀上造成了對(duì)佃農(nóng)的迫害。

（小地主周扒皮）

北方小地主周扒皮擁有的土地面積比較小，只能通過學(xué)雞叫，來延長(zhǎng)長(zhǎng)工的工作時(shí)間來提高自己土地的收益。要知道學(xué)雞叫，首先他自己得比長(zhǎng)工起得更早，所以周扒皮在原則上跟那些長(zhǎng)工是共患難同享受的。周扒皮跟長(zhǎng)工是一種相互激勵(lì)的捆綁關(guān)系，如果他愿意跟長(zhǎng)工按合理比例分成的話，他學(xué)雞叫簡(jiǎn)直就是吹響了戰(zhàn)斗的號(hào)角。

（大地主劉文彩）

而南方的大地主劉文彩，由于獲得大量的土地所有權(quán)，不可能組織人親自耕種，而只有通過這種高固定收益的契約，迫使佃農(nóng)接受自己的條件，來保證自己的利益最大化，劉文彩不是虐待狂，他只是為了保證自己收益最大化，所以在客觀上造成了對(duì)佃農(nóng)的迫害。

地主和佃農(nóng)，房東和商戶由于力量的不對(duì)等，最終導(dǎo)致的不是合作關(guān)系，而是相互出賣，濤哥當(dāng)然是反對(duì)政府干預(yù)自由交易的自由市場(chǎng)主義者。但就這個(gè)地主和佃農(nóng)的分配比例上，政府的強(qiáng)制性干預(yù)行為卻是非常必要的，這種固定比例收益的方式，他打破了這種力量不均衡下的相互出賣關(guān)系，他讓這種地主和佃戶對(duì)自身價(jià)值的過渡夸大中止。雙方把多余的精力只有放在提高總的收益上，而總的收益提高了，這對(duì)于地主和佃農(nóng)雙方來說則是雙贏，如果政府不強(qiáng)制性的確定這個(gè)固定收益比，那么很可能在地主和佃農(nóng)的爭(zhēng)執(zhí)內(nèi)耗中雙輸。

（2005年經(jīng)濟(jì)學(xué)諾獎(jiǎng)獲得者：托馬斯·克羅姆比·謝林）

政府確立了地主和佃農(nóng)的固定收益比例，這一強(qiáng)制性行為，無意中吻合了博弈論中的“謝林點(diǎn)”，使雙方都不在分配比例上產(chǎn)生爭(zhēng)議，也不能在契約中做出更多手腳，制衡了土地資源壟斷者繼續(xù)開出霸王條款，地主和佃農(nóng)不再有相互出賣，而只能朝著提高整個(gè)產(chǎn)能的方向發(fā)力，缺失了博弈論的思考方式，張五常老先生怎么也弄不明白是怎么回事了？

原理都說完了，我想只要你不太糊涂，你就知道如何拯救地面商業(yè)了，那就是房東不應(yīng)該獲取固定收益，而應(yīng)該以商戶盈利的比例來獲取自己的收益，但肯定有很多房東不愿意這么干，他愿意采用劉文彩的方式收取固定收益，雖然他們不像劉文彩一樣能壟斷土地，但是當(dāng)商戶入住到房東的鋪面的時(shí)候，投入了裝修，運(yùn)營的時(shí)間，累積的顧客和信用，這些東西是搬不走的，房東等商戶在這兒經(jīng)營一段時(shí)間之后，突然加價(jià)，就等于打死狗講價(jià)，商戶幾乎沒得選擇，所以在這一點(diǎn)上，房東跟劉文彩是一樣的，必須要遏制他們討價(jià)還價(jià)的能力，否則房東的貪欲會(huì)破壞這種平衡的契約，而限定房東只能收取固定的營收比例，一方面既可以遏制他們的貪欲，另一方面又能激發(fā)他們協(xié)助商戶擴(kuò)大整體的營收，商戶獲益的同時(shí)自己也獲益。

（“國民老公”他爹的萬達(dá)廣場(chǎng)）

我們?cè)賮砜匆豢慈f達(dá)廣場(chǎng)，萬達(dá)廣場(chǎng)的做法表面上看很公平，其實(shí)是不公平的。一開始萬達(dá)廣場(chǎng)，近乎免租的行為吸引了很多客商進(jìn)來，借助這些進(jìn)駐的客商，萬達(dá)廣場(chǎng)吸引了很多人流，這個(gè)時(shí)候萬達(dá)廣場(chǎng)亮出了自己的殺手锏，免租期限已到，他們會(huì)把這些商鋪高價(jià)出售，或者高價(jià)出租，因?yàn)檫@對(duì)萬達(dá)廣場(chǎng)來說，套現(xiàn)的日子來臨了，這個(gè)時(shí)候在萬達(dá)干了兩三年的商戶，也是被“打死狗講價(jià)“，只能挨宰。盡管他們也知道萬達(dá)的人流量其實(shí)是他們這些客商帶來的，但由于商鋪的所有權(quán)歸萬達(dá)廣場(chǎng)所有，也只能被迫繳出更多的鋪?zhàn)?，其?shí)作為妥善的做法，那就是萬達(dá)只收取固定的營收比例，因?yàn)檫@些商戶都在他的眼皮子底下，誰營業(yè)額多少，賺了多少錢他完全都知道。

（強(qiáng)控制的“房東”大食代）

可喜可賀的是，已經(jīng)有人這么做了，大食代是美食平臺(tái)，商戶進(jìn)入到這里，不是憑的交了多少租金，而是你的餐飲資質(zhì)，需要經(jīng)過大食代審核，在這里入住的商戶，所有的營業(yè)額都?xì)w大食代統(tǒng)一收取，大時(shí)代從你的盈利中，收取25%的收益，而房租則不用你來付，但是大食代同時(shí)也提出了另一個(gè)苛刻的要求，如果你的排名連續(xù)幾周都在后幾名，則有可能被驅(qū)逐出大食代。這樣整個(gè)大食代就像一艘海盜船，個(gè)個(gè)奮勇當(dāng)先，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了其他同類的餐飲平臺(tái)。

如果你是房東，在這個(gè)時(shí)代還想賺錢，你就不能只是“寓公”式的活著，皮之不存毛將附焉，商戶都活不下去了，你憑什么能獨(dú)存？新時(shí)代的房東，絕對(duì)不是做轉(zhuǎn)手買賣的“寓公”，而是商鋪實(shí)體經(jīng)營者的投資人，找一個(gè)你看好的項(xiàng)目租給商戶，并利用你的資源幫他成功，然后在他的成功中獲取你該得的收益，與你的租客一同成長(zhǎng)，這才是新時(shí)代的房東。

本文作者楊江濤（微信：yangjiangtaoweixin），紅餐網(wǎng)專欄作者；轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明作者姓名和“來源：紅餐網(wǎng)”；文章內(nèi)容為作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表紅餐網(wǎng)對(duì)觀點(diǎn)的贊同或支持。加入作者專欄請(qǐng)聯(lián)系小編微信 ：cjm1900