提到商鋪，不少人會(huì)想到“一鋪養(yǎng)三代”這句話，而隨著商業(yè)地產(chǎn)整體過(guò)剩，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的不景氣，房租水電水漲船高以及名目繁多的費(fèi)用，不少商戶發(fā)出這句“三代養(yǎng)一鋪”的感慨。深圳商鋪?zhàn)庥檬欠瘛皝y象叢生”？喝茶費(fèi)等費(fèi)用發(fā)生在何種情形下？這些費(fèi)用是否合法？對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)造成怎樣的影響？記者選取深圳東站、東門、沙井這三個(gè)網(wǎng)友反映喝茶費(fèi)盛行的地方展開(kāi)走訪調(diào)查，并采訪了法律、地產(chǎn)等相關(guān)人士揭開(kāi)喝茶費(fèi)的真相和背后。

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熙熙攘攘的東門，誕生了不少商機(jī)。

深圳東站蓮花路不少商鋪在一年內(nèi)多次轉(zhuǎn)讓，有知情人士表示大多數(shù)“接盤者”都交過(guò)高額轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

A 深圳東站蓮花路

不少商鋪一年內(nèi)多次轉(zhuǎn)讓

要掏轉(zhuǎn)讓費(fèi)和“更名費(fèi)”

深圳東站是不少人來(lái)深第一站，因?yàn)槌鮼?lái)乍到和“囊中羞澀”，選擇在附近住宿的年輕人也不在少數(shù)。由于人流量巨大，深圳東站附近區(qū)域成了旺區(qū)，也誕生了不少聚焦“吃穿住用行”的小店。這些小店的經(jīng)營(yíng)者大多不是商鋪所有者，他們有的在付出巨額的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，并承諾定期交付“喝茶費(fèi)”后，才從一房東或者“N房東”手上租下商鋪，謀得一分生計(jì)。

歐陽(yáng)老師就是其中一員。他上世紀(jì)90年代來(lái)深，在深圳東站居住了將近20年，先后在附近多處居住和開(kāi)店。目前，歐陽(yáng)老師在蓮花路和一村街附近各開(kāi)了一家樂(lè)器培訓(xùn)中心，專門教附近的居民學(xué)習(xí)樂(lè)器。雖然第二家樂(lè)器培訓(xùn)中心只是一間約10┫的商鋪，歐陽(yáng)老師也交了5萬(wàn)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。更讓他憤憤不平的是，如果租賃期間歐陽(yáng)老師要轉(zhuǎn)讓商鋪，必須通過(guò)二房東，而且要支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)15%的手續(xù)費(fèi)?！斑@種更名費(fèi)，就是變相的喝茶費(fèi)?！?/p>

歐陽(yáng)老師還告訴南都記者，現(xiàn)在蓮花路的生意非常難做，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)大多是餐飲，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，新開(kāi)的店撐不了多久就轉(zhuǎn)讓，甚至有些店鋪一年要轉(zhuǎn)兩三次，而每轉(zhuǎn)一次要收一次轉(zhuǎn)讓費(fèi)。有的房東既收轉(zhuǎn)讓費(fèi)又收喝茶費(fèi)，一年多轉(zhuǎn)讓幾次，喝茶費(fèi)就上萬(wàn)了。

歐陽(yáng)老師和二房東簽訂的商鋪?zhàn)赓U合同，約定如若商鋪轉(zhuǎn)讓要支付給二房東15%的手續(xù)費(fèi)。

記者走訪

與業(yè)主重新簽約要交“更名費(fèi)”

合同一年一簽喝茶費(fèi)一年一交

5月28日，南都記者從深圳東站步行前往蓮花路，沿途經(jīng)過(guò)的不少店鋪都貼上了轉(zhuǎn)讓通知。多方詢問(wèn)后得知，轉(zhuǎn)讓的店鋪經(jīng)營(yíng)時(shí)間大多不滿一年，業(yè)態(tài)多以餐飲、便利店、服裝為主，在進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)前，大多交了轉(zhuǎn)讓費(fèi)，數(shù)額在幾萬(wàn)到幾十萬(wàn)元不等。

在一家已關(guān)門的潮汕湯粉店前，南都記者看到了門口左側(cè)張貼有轉(zhuǎn)讓通知，隨即撥打了通知上面的電話。接電話的是潮汕湯粉店的店主，在得知南都記者想開(kāi)麻辣燙店后，他表示店里只能用電加熱食物。具體價(jià)格方面，租金8400元/月，空轉(zhuǎn)14萬(wàn)元，包含5000元押金和5000元給業(yè)主的改名費(fèi)用，合同則要跟業(yè)主簽。和業(yè)主簽約后能隨意轉(zhuǎn)讓嗎？該店主表示，簽約后，改一次名，業(yè)主要收5000元，可以隨意轉(zhuǎn)讓。

是否還有其他費(fèi)用？該店主表示，合同一年一簽，每年更新合同的時(shí)候，業(yè)主要收一次喝茶費(fèi)，一次一萬(wàn)?！澳歉浇肆魍稽c(diǎn)，所以房東都比較黑一點(diǎn)?！闭劶稗D(zhuǎn)讓的原因，該店主表示潮汕湯粉店的客單價(jià)比較低，但是開(kāi)麻辣燙店的話，客單價(jià)會(huì)高一點(diǎn)。“我們客單價(jià)太低了，還是做不起?！?/p>

經(jīng)濟(jì)賬

這些餐飲店的經(jīng)營(yíng)狀況如何？歐陽(yáng)老師直言比打工強(qiáng)，打工一個(gè)月四五千塊錢，店鋪經(jīng)營(yíng)好的話可能有8000塊錢。

以歐陽(yáng)老師開(kāi)的第二家樂(lè)器培訓(xùn)店為例，包括轉(zhuǎn)讓喝茶費(fèi)、租金等在內(nèi)的初始投入是57500元，店鋪每個(gè)月租金是4000元，每個(gè)月的營(yíng)收剛剛抵了租金?！巴度氲谝荒曛粔虮１荆诙?、第三年生意會(huì)好一點(diǎn)。”按照第二年每個(gè)月8000元的營(yíng)收來(lái)看，歐陽(yáng)老師至少要7個(gè)月才能回本。

B 東門步行街

龐大人流量催生商機(jī)

不少人豪擲幾十萬(wàn)租“蝸居”商鋪

與蓮花路商鋪經(jīng)營(yíng)狀況不同，深圳東門步行街憑借著日均40萬(wàn)人流量，穩(wěn)坐深圳最繁華步行街“頭把交椅”。行走在東門步行街，隨處可見(jiàn)各種各樣的小吃，有四川涼粉、冷鍋串串、烤鴨腸、酸辣粉、雞翅包飯等等，琳瑯滿足，眼花繚亂，口腔會(huì)不自覺(jué)分泌出唾液而垂涎三尺。

龐大的人流量誕生了巨大的商機(jī)。不少人看中了東門這塊“小吃寶地”，前赴后繼地到東門“盤”店面開(kāi)店。同時(shí)，強(qiáng)大的市場(chǎng)需求讓東門商鋪供不應(yīng)求，不少人為求得一“蝸居”商鋪豪擲幾十萬(wàn)，也滋生了高額轉(zhuǎn)讓費(fèi)、喝茶費(fèi)亂象。

記者走訪

不少商鋪分割出租

交入場(chǎng)費(fèi)擁有轉(zhuǎn)讓權(quán)

東門步行街業(yè)態(tài)多為餐飲小吃，大多數(shù)顧客是即買即走即吃，商鋪不需要太大。不少業(yè)主或“N房東”將商鋪分割進(jìn)行轉(zhuǎn)租。5月28日，南都記者走訪了東門步行街，發(fā)現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓的商鋪比較少，空置轉(zhuǎn)讓更在少數(shù)，多為奶茶店；小吃類商鋪多是邊營(yíng)業(yè)邊貼出“旺鋪招租”“旺鋪轉(zhuǎn)讓”的字樣。

在一家名為“想巷”的空置轉(zhuǎn)讓店鋪前，能看到整個(gè)店鋪被分割成兩部分，一部分是奶茶店，一部分是燒烤檔。隨后，南都記者撥打招租電話獲悉，奶茶店是主店鋪，租金2.6萬(wàn)元，押二付一，“店是我自己的，沒(méi)有其他費(fèi)用”。

在另一個(gè)轉(zhuǎn)讓的奶茶店前，南都記者又拔打了轉(zhuǎn)讓電話，接電話的是中介。據(jù)該中介介紹，要想盤下這家奶茶店，要先交8萬(wàn)元入場(chǎng)費(fèi)，至于交了入場(chǎng)費(fèi)的好處，則是擁有了奶茶店的“轉(zhuǎn)讓權(quán)”，“轉(zhuǎn)讓多少錢房東不管你”，但是轉(zhuǎn)讓成功需要更改合同的話，則要給房東一個(gè)月房租作為“更名費(fèi)”。

6月1日，記者和商鋪中介碰頭。幾個(gè)小時(shí)內(nèi)，南都記者幾乎看完了所有轉(zhuǎn)讓的商鋪，所看的商鋪都有轉(zhuǎn)讓費(fèi)，根據(jù)地段、大小，轉(zhuǎn)讓費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)有所不同，少則數(shù)萬(wàn)，多則幾十萬(wàn)元。

經(jīng)濟(jì)賬

為何東門商鋪會(huì)讓這么多人砸重金趨之若鶩呢？該中介給南都記者算了一筆賬：東門位置好一點(diǎn)的街鋪，租金在4.5萬(wàn)-5萬(wàn)元區(qū)間，換句話說(shuō)，平均下來(lái)一天至少要1000塊的租金。以冷串為例，按照一份10塊的消費(fèi)來(lái)算，每天至少要賣100份。“賣不到100份就是虧本，東門人流量這么大，賣不到這個(gè)數(shù)，說(shuō)明產(chǎn)品不行。”

C 寶安沙井

轉(zhuǎn)讓的商鋪較少

轉(zhuǎn)讓費(fèi)喝茶費(fèi)較普遍

深圳關(guān)外因?yàn)槲飪r(jià)便宜，吸引了不少來(lái)深建設(shè)者。據(jù)網(wǎng)友報(bào)料，位于深圳原關(guān)外的寶安區(qū)沙井街道，聚集了大量私人商鋪、農(nóng)民房和廠房，收轉(zhuǎn)讓費(fèi)喝茶費(fèi)的現(xiàn)象比較普遍。6月15日，南都記者走訪沙井和一社區(qū)內(nèi)的商鋪了解到，路邊隨意擺攤的商販現(xiàn)集中到固定區(qū)域統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)；轉(zhuǎn)讓的商鋪比較少；收轉(zhuǎn)讓費(fèi)、喝茶費(fèi)的現(xiàn)象比較普遍。

錦城路好萬(wàn)年超市是沙井和一社區(qū)的人流旺區(qū)，也是該社區(qū)市民不多的休閑散步區(qū)域。每到傍晚，天南海北的小攤小販就推著小推車，慢悠悠地走到超市前面的樹蔭下擺起了攤，冒著誘人香味的涼菜、色澤金黃的烤雞腿還有大名鼎鼎的沙井蠔紛紛“上場(chǎng)”，加之跳廣場(chǎng)舞的大媽大叔們，好一派“人間煙火”。

記者走訪

去年起，亂擺賣現(xiàn)象逐漸消失，攤販去了哪里呢？6月15日下午，南都記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，陸陸續(xù)續(xù)的攤販推著小推車往好萬(wàn)年超市方向走去，目的地是旁邊的一塊水泥空地。一旁的保安介紹，現(xiàn)在所有攤販都集中到這塊場(chǎng)地上。隨后，南都記者來(lái)到招商處，相關(guān)工作人員表示，現(xiàn)在只剩下早市的位置，早上六點(diǎn)入場(chǎng)，九點(diǎn)清場(chǎng)，租金600-700元，沒(méi)有其他的費(fèi)用。

從好萬(wàn)年超市步行10分鐘左右，就到了松福大道一側(cè)的消夜街。在這條長(zhǎng)達(dá)數(shù)百米的消夜街，并沒(méi)有空置或正在轉(zhuǎn)讓的店鋪。但深入一旁的和一村，零星有一些店鋪正在轉(zhuǎn)讓。南都記者與一家正在轉(zhuǎn)讓的早餐店店主攀談了解到，店鋪?zhàn)饨?800元，轉(zhuǎn)讓費(fèi)8000元左右，還要給房東8000元的喝茶費(fèi)。該店主還表示，附近的店鋪大多給房東交了喝茶費(fèi)。

在沙井生活居住多年的蔡女士告訴南都記者，喝茶費(fèi)在沙井比較普遍，經(jīng)營(yíng)商鋪交個(gè)“萬(wàn)把塊”的喝茶費(fèi)“沒(méi)什么大不了”，畢竟“和氣生財(cái)”，而且這是個(gè)你情我愿的行為。

經(jīng)濟(jì)賬

以和一村的早餐店為例，加上押金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)喝茶費(fèi)等一系列費(fèi)用，前期需要一次性投入24400元，平均一份早餐6元，要收回本金至少要賣4000份早餐。

溯源

什么是喝茶費(fèi)？

在廣東，提到喝茶費(fèi)，不需要更多言語(yǔ)，大家就能心領(lǐng)神會(huì)。更通俗地理解就是“好處費(fèi)”，商鋪買賣和商鋪?zhàn)庥们闆r不同，商鋪?zhàn)庥糜址謳追N情形：進(jìn)場(chǎng)收“進(jìn)場(chǎng)費(fèi)”，轉(zhuǎn)讓收“轉(zhuǎn)讓費(fèi)”，生意好收“喝茶費(fèi)”，重新簽合同收“更名費(fèi)”。

關(guān)于喝茶費(fèi)并無(wú)權(quán)威的定義。有資深中介人員表示，轉(zhuǎn)讓費(fèi)包括房東或者前租客的裝修成本，是合理的，商鋪交易中除了轉(zhuǎn)讓費(fèi)和租金之外，其他的就是喝茶費(fèi)。

喝茶費(fèi)從何而來(lái)？有“新手”在網(wǎng)絡(luò)上詢問(wèn)這個(gè)問(wèn)題，也有人認(rèn)真作答：在廣東都有這樣的潛規(guī)則。比如，我現(xiàn)在開(kāi)了一家店，盡管我的生意不好想轉(zhuǎn)讓，但你想要我這間店，就必須給轉(zhuǎn)讓費(fèi)，也就是喝茶費(fèi)。也有人專門做中介，就賺這個(gè)錢。

有人進(jìn)一步考證出這個(gè)詞來(lái)源于“不可一日無(wú)茶”的潮汕。翻閱相關(guān)媒體報(bào)道，買房、買鋪、租鋪都有可能要交喝茶費(fèi)。買房、買鋪多是開(kāi)發(fā)商或委托的中介等第三方，打著“保證買到”的口號(hào)在收取費(fèi)用。租鋪?zhàn)錾舛嗍莻€(gè)人房東或者“N房東”在收取，房東收取二房東喝茶費(fèi)，二房東收三房東喝茶費(fèi)，由此“糖葫蘆”般接力下去。

追問(wèn)1 哪種情況掏喝茶費(fèi)？

喝茶費(fèi)一般發(fā)生在旺鋪 是市場(chǎng)自發(fā)形成的現(xiàn)象

深圳房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉指出，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)整體供應(yīng)過(guò)剩，喝茶費(fèi)一般發(fā)生在旺鋪，是市場(chǎng)自發(fā)形成的現(xiàn)象。

喝茶費(fèi)發(fā)生的情形分為存量商鋪買賣和租用商鋪。一手存量商鋪的買賣存在很大的增值稅，喝茶費(fèi)是為了規(guī)避這部分的稅費(fèi)而誕生的，交易一般分兩部分進(jìn)行操作：一部分是合理交易的費(fèi)用，主要是中介代理、過(guò)戶費(fèi)，這些數(shù)額都比較?。灰徊糠质窍嚓P(guān)費(fèi)用，進(jìn)場(chǎng)費(fèi)、喝茶費(fèi)等都算在里面，相當(dāng)于打在成本里面。

如果是租用商鋪的話，情形則不同，業(yè)主或管理處更多的是提供消防水電等配套服務(wù)，加上之前的裝修成本，這些費(fèi)用要么打在租金里，要么一次性打在交易費(fèi)里。

追問(wèn)2 喝茶費(fèi)是否違法？

對(duì)于租用端，屬于市場(chǎng)行為不違法

深圳房地產(chǎn)律師張茂榮指出，喝茶費(fèi)的發(fā)生情形分為交易端和租用端。就交易端來(lái)說(shuō)，根據(jù)《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》第11條第二款：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)備案的銷售價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)銷售商品房。確需調(diào)整銷售價(jià)格且調(diào)整幅度超出備案價(jià)格15%的，應(yīng)當(dāng)在調(diào)整價(jià)格前辦理備案變更。

據(jù)此，張茂榮認(rèn)為，如果是找開(kāi)發(fā)商購(gòu)買比較緊俏的商鋪，開(kāi)發(fā)商或者中介等第三方承諾交付多少錢保證能買到，這種情況的喝茶費(fèi)就是違法的。開(kāi)發(fā)商買賣住宅和商鋪只能按照登記備案的商品房買賣合同來(lái)收費(fèi)，超過(guò)收費(fèi)沒(méi)有合同依據(jù)，而且因?yàn)闆](méi)有進(jìn)入公賬，可能還會(huì)涉及到相關(guān)人員的涉嫌違法犯罪或者商業(yè)賄賂。

買過(guò)來(lái)之后，如果商鋪比較“熱租”，多個(gè)租客搶租，并自愿給付前租客一定的轉(zhuǎn)讓費(fèi)以便續(xù)租，相當(dāng)于付費(fèi)購(gòu)買了前租客的優(yōu)先續(xù)租權(quán)，有時(shí)候也叫喝茶費(fèi)，但這是一個(gè)市場(chǎng)行為。由于商鋪比較旺的緣故，后租客也可能再給現(xiàn)租客。如果雙方明確約定某部分費(fèi)用就是轉(zhuǎn)讓費(fèi)，這是一個(gè)市場(chǎng)行為，并不違反法律規(guī)定。

追問(wèn)3 喝茶費(fèi)能退嗎？

雙方明晰條款并愿意接受，如要求退還法律不支持

張茂榮表示，現(xiàn)在合同法越來(lái)越尊重契約自由，除一手買賣中涉嫌商業(yè)賄賂的喝茶費(fèi)外，如果雙方明晰條款并且愿意接受，屬雙方意思自治范疇，并不違反法律規(guī)定，支付后要求退回的，法律不予支持。

張茂榮還指出，喝茶費(fèi)的存在是由供需關(guān)系來(lái)決定的，一般發(fā)生在商鋪緊俏的情況下，如果商鋪不旺，買家寥寥，租都沒(méi)人租，就不會(huì)出現(xiàn)喝茶費(fèi)，而旺鋪的再出租，喝茶費(fèi)還會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況有所變化，會(huì)出現(xiàn)上漲和下跌的情況。

追問(wèn)4

喝茶費(fèi)對(duì)正常經(jīng)營(yíng)造成什么影響？

加大受讓方成本 擾亂市場(chǎng)秩序

中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁表示，喝茶費(fèi)是利用緊張的供需矛盾滋生出來(lái)的亂象，多年來(lái)一直存在。每到市場(chǎng)緊張的情況下，喝茶費(fèi)就就愈演愈烈，而且水漲船高。高額喝茶費(fèi)加大了受讓方的成本，擾亂了正常的市場(chǎng)秩序。

宋丁認(rèn)為，喝茶費(fèi)名目繁多，但都是一個(gè)概念。喝茶費(fèi)亂象更多是監(jiān)管不到位造成的，政府方面要對(duì)喝茶費(fèi)有非常明確的態(tài)度，要對(duì)喝茶費(fèi)這種明顯破壞市場(chǎng)交易的行為加強(qiáng)監(jiān)管、加大打擊。

記者手記

部門需要作出監(jiān)管

同時(shí)商家要提高議價(jià)能力

目前，相關(guān)部門確實(shí)沒(méi)有規(guī)定不讓收“喝茶費(fèi)”。按理說(shuō)，在租用端，不管房東還是“N房東”，愿意收多少喝茶費(fèi)，都是市場(chǎng)行為，商戶承擔(dān)不了大不了不租。

事實(shí)并非如此。如果一開(kāi)始就沒(méi)有喝茶費(fèi)，商戶當(dāng)然大可以說(shuō)不租就不租。但對(duì)于交過(guò)喝茶費(fèi)的商戶來(lái)說(shuō)，實(shí)在難以抉擇：要是不續(xù)租，之前的喝茶費(fèi)就白交了。因而，在現(xiàn)實(shí)中，即便在不賺錢的情況下，為了收回自己交過(guò)的喝茶費(fèi)，也有商戶硬著頭皮續(xù)租。

在走訪中，也有商戶對(duì)記者大吐苦水：不交喝茶費(fèi)租不下來(lái)商鋪，租下來(lái)的商鋪要是生意好還能賺點(diǎn)，生意不好相當(dāng)于為房東打工，現(xiàn)在生意不好做。

這樣一來(lái)，不難發(fā)現(xiàn)其中門道。通過(guò)喝茶費(fèi)，業(yè)主或“N房東”不僅可以多收一筆租金，還能把商戶限制住，讓你不得不選擇續(xù)租。這一招對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)的確很妙，法律又沒(méi)明確禁止。

和住宅一樣，商鋪買賣和租用還是賣方市場(chǎng)，商戶沒(méi)有太大的主動(dòng)權(quán)和議價(jià)權(quán)。除了政府需要作出一定的監(jiān)管外，商戶如何提高議價(jià)能力是重中之重。